连续三个月以来，北京商住项目均价持续下降，累计降幅达到12%。在库存高企的情况下，北京商住项目的日子并不好过。部分商住项目为了吸引客户，打出“特价房”、“七九折”等各种优惠促销名目。然而，面对五花八门的促销优惠，绝大多数购房人仍显犹豫。
调查
现象一
热点区域商住房 打折比价
一周以来，北京晨报记者走访了朝阳区、通州区、房山区等多个地区，发现有些商住项目打折力度超过了住宅项目，折扣最低可以达到“七九折”；还有些商住项目推出特价房，赚足了眼球。
首开熙悦·双子座位于房山线长阳地铁站南侧。上周六，记者走进首开熙悦·双子座售楼处，看到有四个家庭在看房，其中不乏老人带着半岁多婴儿“我们项目总共有两栋楼。去年11月第一次开盘，只推了一栋楼，属于精装LOFT产品，户型为52至60平方米，优惠后均价在21000元/平方米左右。”该项目销售人员介绍说，目前该项目的第二座楼处于顺销状态，优惠活动是买房交1万元贷款打八二折、全款打七九折，优惠后均价也是在21000元/平方米左右。
听记者说要比一比同类产品价格，首开熙悦·双子座销售人员急忙说，“我们项目有几套特价房出售，均价约为19000元/平方米。”谈起开发商推出特价房的原因，该销售人员解释说，“开发商这么做，主要是为了促进销售。但说实话，这几套特价房的户型不太受客户喜爱。”
长阳半岛中央城位于房山线长阳地铁站北侧，与首开熙悦·双子座遥相对应。两个项目推的是同类产品，上演着一场“对台戏”。“我们项目在去年11月第一次开盘，推出精装LOFT产品，户型40至80平方米。”长阳半岛中央城的销售人员表示，现在买房可以享受较大的优惠力度，贷款打八一折，全款折扣更低，优惠后均价在19000元/平方米至2万元/平方米。
现象二
周末看房 出手犹豫的多
上周六，北京晨报记者走进长阳半岛中央城售楼处，看到在大厅一侧有大型餐桌，上面摆放着各种各样的美食，包括炒米饭、炸大虾、蔬菜沙拉、西式糕点等。在现场吃饭的有数十人，不时有家长领着孩子去拿美食吃，他们脸上带着笑容。该项目销售人员热情地介绍说，“这周末我们搞免费自助餐活动，您可以一边吃一边选房。”
陈昕(化名)正在品尝自助餐，她手里抱着八个月大的孩子。陈昕对记者说，“我丈夫在丰台总部基地工作，离房山长阳地区不太远，所以我们选择在这里买了住宅居住。我们手里还有点闲钱，想再买一套商住房做投资。”听说长阳半岛中央城有免费自助餐，她与丈夫过来看看房，顺便蹭一顿午饭吃。两人对于买商住房还在犹豫，打算再等一等看。
与陈昕相似，张宇(化名)与女友也是来看房，顺便尝一尝自助餐的。他们已经转了好几个商住项目，但仍然没有出手买房。“我们没有北京购房资格，想先买个商住房来住。”张宇表示，尽管北京商住房价格比周边住宅便宜些，但是他们担心商住房价格会下跌。
现象三
买了商住房 9个月没收益
上周五，记者赶到位于朝阳区的常楹公元售楼处。据其销售人员介绍，该项目出售平层商住产品，户型为35平方米、57平方米。去年5月，商住产品一期开盘，均价在25000元/平方米至27000元/平方米。今年2月，商住产品二期开盘，均价在27000元/平方米至29000元/平方米。
孙雪(化名)买了一套商住房做投资，却觉得不太值。孙雪回忆说，去年6月左右，他买了常楹公元一期一套商住房子，总价94万多元。他支付了首付款50万元，尚未办理贷款。今年2月，常楹公元二期开盘，同样面积的商住房价格变为98万多元。目前两期房子均未交房。“半年多的时间过去了，我花了50万投资这个商住房，没有一分收益。要是把这50万元买了理财产品，现在算算还有5万元的收益。”
对于投资商住房的效果，首开熙悦·双子座的销售人员坦言，“目前我们项目周边同类产品较多，您现在买了我们的商住房，转手就卖是很难卖个好价钱的。不过可以等两三年，这里周边商场建好了，商业氛围浓了，人气上来了，那时卖了应该能赚到钱。”
纵深
京商住项目均价连降仨月
据伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，从今年1月至3月，北京商住项目成交量持续下滑，分别为531套、320套、216套。在这三个月，北京商住项目成交均价也在持续下降，累计降幅达到12%。截至3月19日，北京商住项目库存量为25773套，仍然处于历史高位。
“如果不计算新增商住项目，目前北京商住项目库存去化周期大约需要2年。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，目前北京商住项目的开发商去化压力较大。为了加速去化、回笼资金，开发商只得加大打折促销力度，吸引更多客户出手买房。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京商住项目成交量走低，一方面是受到北京楼市整体市场不佳的影响，另一方面是因为局部地区商住产品供应量过大所致。郭毅对北京晨报记者说，“多数出让地块中会配售一些商业公建用地，用以开发建设写字楼或商业项目，借此引进企业办公并丰富配套。但一些处于发展初期的区域，在得不到其他利于产业引进的扶持政策的背景下，开发商又难实现预期目的，在短期利益驱动的背景下，把规划中的商业公建部分开发成商住产品，散卖给普通消费者。结果造成部分产业发展欠佳，而区域商住产品供应量过大，销售难度加大。”
郭毅认为，北京商住项目以不限购、总价低的优势，吸引着部分刚需人群和投资客群买房置业。由于消费者购房越来越趋于理性，他们不会因为开发商打折促销而动心，更不可能为了一顿免费午餐而买房。真正能够打动他们的，还是哪个商住房性价比较高。
观点
北京商住市场趋向分化
对于北京商住项目的未来，有业内人士表现出了担忧。“未来一段时间，北京的限购政策不会取消，但是有可能会发生松动。”伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，如果北京放宽对外地人的购房限制，把连续缴纳社保或个人所得税的条件从5年减少为3年或2年，那么很多以前“被限购”的外地人，在符合新条件后，就能够购买北京住宅。这样部分购房需求将会被分流，使得北京商住项目的销售受到影响。
亚豪机构市场总监郭毅表示，未来北京商住市场将会出现明显分化。在商住产品供应不大的区域，后续商住产品推出较少，在售商住项目成交量将有可能上升，价格也会保持稳中有升。在商住产品供应过大的区域，在售商住项目就会不好卖，而后续商住项目入市，将会陷入销售困局。
